×
Оставить заявку
×
×
Обратная связь
(044) 377 77 27      (067) 000 17 44      (067) 000 17 33

Новости

Пять условий правильного выбора
Перевірка забудовника: практичні аспекти
Перевірка забудовника: практичні аспекти

Нижченаведена стаття є об’єктом авторського права Саламахи Ростислава Руслановича – керівника ТОВ “Юридичний Альянс “Правосвідомість”. Використання статті чи уривків з неї (окрім прямого цитування з посиланням на автора) та будь-яке розміщення статті чи уривків з неї, без згоди автора не допускається.

Перевірка забудовника: практичні аспекти

Мені, як фахівцеві Юридичного Альянсу “Правосвідомість”, траплялось на професійному шляху чимало Забудовників. З деякими робота йшла, м’яко кажучи, “зі скрипом”. Деякі надавали для перевірки недійсні або підроблені документи, приховували відомості чи взагалі не виходити на продуктивний контакт. А з кимось робота йшла на відмінно. До числа таких забудовників потрапив ЖК “Новопечерський квартал”  – яскравий приклад лояльного Забудовника міста Києва.

Одразу ж проясню, що дана стаття є детальним розбором юридичної перевірки конкретного Забудовника і мета її розміщення – показати, як реально проходить такий due diligence, на що потрібно звернути увагу і прояснити читачеві юридичні тонкощі інвестування в будівництво на конкретному прикладі.

Перевірка тривала чотири робочих дні. За цей час ми разом з Богданом Сидором та Степаном Глуговським комплексно охопили дослідження надійності правової конструкції, за якою відбувається інвестування, перевірили Забудовника, Генерального підрядника та сам правовий статус об’єкту нерухомості.

Перш за все, нам пощастило з контактною особою Забудовника, це був Роберт Кругових - менеджер відділ продажу ЖК. Всі потрібні нам документи та відомості передавались негайно після першого ж прохання, тому робота одразу спростилась удвічі.

Дослідження правової конструкції інвестування.

Класична схема: купівля майнових прав Компанією з управління активами (далі - КУА) та Відступлення права вимоги на об’єкт майнових прав до Клієнта. Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру є первинним правочином, за яким Забудовник продає КУА належні йому майнові права.

Що ж таке майнове право? У постанові судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. у справі № 6-168цс12 зроблено висновок, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна (квартири) як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника набути право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому (з моменту державної реєстрації права власності). КУА повинна сплатити Забудовнику кошти, а Забудовник зобов’язаний передати КУА свої майнові права на квартиру (по суті права на об’єкт будівництва, станом на момент підписання Договору).

Результатом вищевказаного правочину має бути підписаний Акт приймання- передачі квартири і передані оригінали документів, на основі здійсниться державна реєстрацію права власності на об’єкт нерухомості. Тут забудовник має важливий обов'язок - здати об'єкт в експлуатацію (виготовити технічний паспорт та отримати декларацію про готовність об’єкта ДАБІ). Договір про відступлення права вимоги - похідний. За цим Договором, КУА (Первинний покупець) відступає Клієнту право вимоги за Договором купівлі- продажу майнових прав на квартиру і таким чино у схемі “Забудовник – КУА” з’являється Клієнт, який замість КУА набуде право власності на об’єкт будівництва.

Тут застосовується положення ст. 512 Цивільного кодексу України про заміну кредитора (цесія). Важливий момент, що відступлення права вимоги відбувається за винагороду - "ціну" і така ціна відступлення права вимоги визначається окремою Угодою. Результатом виконання є підписаний Акт виконання зобов'язань за Договором з переданням оригіналу Договору купівлі-продажу майнових прав і всіх інших документів Новій стороні – Клієнту. В Договорі зазначаються три сторони і це добре, адже не треба окремо письмово повідомляти Забудовника про цесію, так як він апріорі ознайомлений з нею, про що свідчитиме підпис уповноваженої особи і печатка Забудовника.

Угода про ціну відступлення.

Вона у нас представлена в двох варіантах: з розстрочкою і без такої. Ось тут і визначається найцікавіше - "а деньги-то где?".

Адже ми сплачуємо Компанії з управління активами за відступлення права вимоги. Отже, КУА повинна була повністю розрахуватись із Забудовником до моменту цесії. Відповідно, звертайте увагу на наявність документально підтвердженого розрахунку між Забудовником та Компанією з управління активами. Звісно, дана конструкція різновидом інвестування, а, отже – ризиковий правочин. Важливо чітко прояснити для себе, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію, а не після підписання Договору купівлі-продажу майнових прав. Насправді, українські венчурні фонди жваво використовуються у фінансуванні різноманітних будівельних проектів. Але це тема вже для наступної статті.

Взагалі венчурні фонди є ризикованими, але дуже зручними у використанні для Забудовника. Сам фонд - не диверсифікований. Ну що ж, коли ми говоримо про ринковий сегмент нерухомості, то інвестиційний портфель фонду не може бути диверсифікований і це нормально. Диверсифікація активів фонду зменшує ризик інвестування, але в нашому випадку, при інвестуванні в будівництво конкретного об'єкта, інвестиція цільова.

Стосовно санкцій. Зі сторони Забудовника вимагається дотримання суворої дисципліни по оплаті внесків за об’єкт, аж до правомочності Забудовника розірвати Договір в односторонньому порядку.

Правда, Забудовник повертає кошти (за вирахуванням штрафу - 20% від суми) протягом 90 днів. Вимагає Забудовник і вчасно укласти Договір з експлуатаційною установою (за кожен день прострочення нараховується штраф).  

Також, нами було виявлено наявність між “Новопечерським кварталом” та Київською міською Радою судового спору, який був вирішений минулого року на користь Забудовника. Нехай Вас він не лякає, адже предметом розгляду була не правова підстава користування землею Забудовником чи які-небудь проблеми з її пролонгацією. Звісно, в ході проведення due diligence, у нашої команди виникали десятки правових питань до ЖК, але на них ми отримували оперативні відповіді.

А надана Забудовником інформація, після її повторної перевірки вже з нашої сторони, була підтверджена. Ясна річ, що розкрити всіх аспектів перевірки я не можу, адже її методика є складовою комерційної таємниці Альянсу, але, безумовно, найбільш лаконічним резюме проведеної перевірки, надане “зелене світло” на інвестування в ЖК “Новопечерський квартал” для нашого Клієнта.

З повагою, керівник Ростислав Саламаха

  • Дата: 07.06.2017
(044) 377 77 27
(067) 000 17 44
(067) 000 17 33